בננית מרפסות בבית משותף.

~~מאת עו"ד גיא אורן

מהו רוב הדרוש לצורך הרחבת מרפסות בבית משותף ?

שאלה זו נדונה בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה בעש"א 34884-04-15 מלכה ואח` נ` פרידלנדר ואח`. נקבע כי הרוב הדרוש הנו 75% מבעלי הדירות שלדירותיהם צמוד 2/3 מהרכוש המשותף.

לצורך הרחבת מרפסות יש צורך לבדוק כי הדבר אפשרי הן מבחינה משפטית והן מבחינת תכנונית, וכן יש לשקול שיקולים של ניצול זכויות בניה לפי דין. ככל שקיימת היתכנות משפטית ותכנונית יש צורך להגיש בקשה להיתר בניה לועדה המקומית לתכנון ולבניה בסיוע בעלי מקצוע רלבנטיים, לרבות אדריכל וקונסטרוקטור.

הוראת סעיף 71ב`(א), לחוק המקרקעין קובעת כדלקמן:

"על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה...".

סעיף 71ד`(ב) של חוק המקרקעין קובע:

אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה".

בפסק הדין הנ"ל קבע בית המשפט פסק, בין היתר:

"אנו סבורים, שאילו היה בדעת בעלי הדירות להתנות על הוראת סעיף 71ב`(א) של חוק המקרקעין ולמנוע אפשרות של "הרחבת דירה", בהתאם לרוב הנדרש לפי סעיף 71ב`(א) של חוק המקרקעין (75%), כי אז היה על בעלי הדירות לציין מפורשות, שהאמור בתקנון המוסכם נועד להגביל את תחולת סעיף 71ב`(א) של חוק המקרקעין, בכל הנוגע לאפשרות מי מבעלי הדירות לבצע "הרחבת דירה", דהיינו, שהרחבת הדירה אפשרית רק בהסכמת כל דיירי הבניין.

מטרת המחוקק בתיקון תשנ"ה, בו הוסף סעיף 71ב` של חוק המקרקעין, הייתה להקל על האפשרות הניתנת לבעלי דירה, המבקשים להרחיב את דירותיהם, וזאת על דרך צמצום הרוב הנדרש והעמדתו על 75% מבעלי הדירות. היא הנותנת, שככל שהיה בדעת בעלי הדירות להגביל את אפשרות הרחבת הדירות בבניין, עקב שיקולים של אחידות מבנה הבית, היה עליהם לכתוב את הדברים בצורה ברורה ומפורשת, וזאת נוכח סעיף 71ב`(א) של חוק המקרקעין, שנחקק כ-14 שנים לפני רישומו של הבית המשותף.

נוסיף, שאין בעמדתנו זו משום התערבות באוטונומיה של בעלי הדירות בבניין. אין בדברינו כדי לרוקן מתוכן את ההתחייבות שנטלו על עצמם בעלי הדירות, לפי סעיף 2 של התקנון המוסכם ולפי סעיף 18.1 שבהסכמי המכר. אין באמור בסעיפים אלה כדי למנוע אפשרות של "הרחבת דירה". נציין, שבניית מרפסת נחשבת אף כ"הרחבת דירה" לצורך סעיף 71ב` של חוק המקרקעין (עיינו: סעיף 25 לפסק דינו של כב` המפקח).

עוד נציין, שנוכח האמור בסיפא לסעיף 2 של התקנון המוסכם, "וכל שינוי אחר שיש בו כדי לפגוע או לשנות את אחידות המראה החיצוני של הבית", הרי שאם תיבנינה מרפסות בכל אחת מן החזיתות של הבניין, יידרשו בעלי הדירות להקפיד על כך, שהתכנון האדריכלי של המרפסות בכל אחת מן החזיתות יהיה זהה. דהיינו, החזית הקדמית מחד גיסא, שבה ניתן לבנות מרפסות הנתמכות בעמודים המגיעים לקרקע, והחזית העורפית מאידך גיסא, שבה ניתן להקים מרפסות תלויות בלבד..."

אין ברשימה זו משום ייעוץ משפטי אלא ציטוט מפסק הדין הנ"ל.



גיא אורן, עורך דין ונוטריון